Một số ý kiến đánh giá, góp ý về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

MỘT SỐ Ý KIẾN ĐÁNH GIÁ, GÓP Ý VỀ DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)
(Tham luận của ThS. Nguyễn Đình Phúc tại Hội nghị “Lấy ý kiến các tổ chức, nhà khoa học về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)” do Liên hiệp các Hội Khoa học và kỹ thuật Việt Nam; Ủy ban Trung ương Mặt trận tổ quốc Việt Nam, Bộ Tài nguyên và Môi trường đồng tổ chức)

Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 là một trong những đạo luật có tính chất đặc biệt quan trọng, tác động sâu rộng đến các lĩnh cực kinh tế, xã hội và môi trường. Qua gần 10 năm thực hiện, Luật Đất đai 2013 cơ bản tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ và khả thi cho việc khai thác nguồn lực và sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả đất đai, phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở đô thị; tạo điều kiện phát triển thị trường bất động sản; tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước. Tuy nhiên, để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội trong giai đoạn tới, đặc biệt là thể chế hóa các quan điểm, đường lối của Đảng về đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, xây dựng và hoàn thiện nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, thì việc rà soát, sửa đổi Luật Đất đai là cần thiết.
Thực hiện Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, các Nghị quyết của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh, thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao; Chính phủ đã hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), công bố và lấy ý kiến đối với các nội dung của Dự thảo. Trong khuôn khổ Hội thảo “Lấy ý kiến các tổ chức, nhà khoa học về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)”, cá nhân xin góp ý một số nội dung sau:
I. VỀ ĐÁNH GIÁ THỰC HIỆN LUẬT ĐẤT ĐAI 2013
Trong gần 10 năm triển khai thi hành Luật Đất đai 2013, cá nhân tôi đánh giá rất cao các quy định của Luật cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật. Luật Đất đai và các đạo luật khác triển khai sau Hiến pháp 2013 cùng các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành đã tạo thành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh, thể hiện những quan điểm đổi mới của Đảng phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước. Luật và các văn bản dưới Luật đã từng bước đi vào cuộc sống, góp phần đáng kể vào phát triển kinh tế, ổn định chính trị, xã hội. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được bảo đảm và phát huy. Chính sách, pháp luật đất đai cơ bản tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ và khả thi cho việc khai thác nguồn lực và sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả đất đai, phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở đô thị; tạo điều kiện phát triển thị trường bất động sản; tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước.
Đến nay, về cơ bản Luật Đất đai đồng bộ, thống nhất với các quy định của pháp luật khác. Ngoại trừ những vấn đề tồn tại, bất cập như Ban soạn thảo đã chỉ ra trong Báo cáo Đánh giá tình hình thi hành Luật Đất đai 2013 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai, thì cá nhân tôi thấy bất cập chính trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2013 là việc chấp hành pháp luật chưa nghiêm. Nhiều trường hợp vì vấn đề lợi ích, mà cố tình hiểu sai luật, lách luật, áp dụng quy định của một văn bản luật mà không đối chiếu với quy định về trường hợp đó trong các văn bản luật khác ; đến lúc không thể thực hiện tiếp được thì lại đưa ra là do pháp luật chưa thống nhất. Bất cập về thực hiện các dự án có sử dụng đất chủ yếu là do thực hiện sai quy trình, trình tự. Do đó Dự thảo luật lần này quy định theo hướng chi tiết và tường minh là rất tốt và tránh được việc lách luật, áp dụng sai quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, những tồn tại khác trong do việc trình thi hành Luật Đất đai còn hạn chế như quy hoạch sử dụng đất chưa đảm bảo tính đồng bộ, tổng thể, hệ thống, chất lượng chưa cao, nhiều trường hợp thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân; thị trường quyền sử dụng đất chưa thống nhất giữa chính sách và thực tiễn; thủ tục hành chính về đất đai chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn; tài chính đất đai và giá đất chưa phản ánh đúng thực tế thị trường; năng lực quản lý nhà nước về đất đai chưa đáp ứng được yêu cầu; cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin đất đai chưa được hoàn thiện; nguồn lực đất đai chưa được khai thác, phát huy đầy đủ và bền vững; khiếu nại, tố cáo, vi phạm pháp luật về đất đai còn nhiều nhưng việc xử lý còn hạn chế. Những nội dung này cho thấy việc sửa đổi Luật Đất đai, đảm bảo minh bạch và siết chặt nguyên tắc chấp hành pháp luật là rất cần thiết.
II. ĐÁNH GIÁ NHỮNG ĐIỂM MỚI, ĐIỂM ĐỒNG TÌNH VỚI DỰ THẢO
Sau khi nghiên cứu Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cá nhân tôi cơ bản đồng tình với những nội dung mà Dự thảo luật đã đưa ra. Trong đó, đã cụ thể hóa việc quản lý, sử dụng đất theo nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; hạn chế tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến đất đai; làm rõ và thống nhất các quan hệ quản lý, sử dụng đất đai; tạo hành lang pháp lý cho quản lý, sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững tài nguyên, phát huy cao nhất nguồn lực đất đai để đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá công bằng và ổn định xã hội. Trong các nội dung của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), có hai vấn đề cá nhân tôi rất đồng tình:
1. Thứ nhất là về sở hữu đất đai và đại diện quyền sở hữu
Cá nhân tôi rất đồng tình với quan điểm của Ban soạn thảo cũng như cơ quan trình Dự thảo Luật khi đã thể hiện được các nguyên tắc về quản lý và sử dụng đất theo Hiến pháp 2013, bám sát Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII, Nghị quyết số 18-NQ/TW và các nghị quyết, kết luận khác có liên quan để thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý và sử dụng đất đai; đảm bảo kế thừa, sự ổn định của hệ thống pháp luật; sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm phát huy nguồn lực đất đai và khắc phục những tồn tại, hạn chế trong chính sách, pháp luật đã được chỉ ra trong quá trình tổng kết Nghị quyết số 19-NQ/TW và thi hành Luật đất đai.
Đặc biệt, Dự thảo Luật quy định một mục riêng về quyền và trách nhiệm của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai, cụ thể hóa phạm vi quyền và nhấn mạnh hơn so với Luật Đất đai 2013 là phù hợp với yêu cầu thực tiễn. Các nguyên tắc nêu tại Điều 14 về quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai là phù hợp với định hướng phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong đó, Nhà nước đóng vai trò định hướng khi quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quyết định thời điểm đưa đất vào sử dụng để tạo nguồn thu phát triển kinh tế – xã hội theo yêu cầu, định hướng từng thời kỳ.
Để đạt được mục tiêu này, vai trò và trách nhiệm của Nhà nước trong việc triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là rất quan trọng. Cần xây dựng lộ trình (kế hoạch) sử dụng quỹ đất theo quy hoạch một cách bài bản, rõ ràng, ứng dụng nền tảng số và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai để đảm bảo công khai minh bạch, thu hút được phương án đầu tư, sử dụng đất của cá nhân, doanh nghiệp với hiệu quả kinh tế – xã hội cao nhất, bền vững nhất. Từ đó, tạo nền tảng, động lực cho cơ chế thị trường thúc đẩy và phát triển nguồn lực đất đai, thúc đẩy tăng trưởng các giá trị thu được trong quá trình sử dụng đất.
2. Về mức độ quy định chi tiết trong Dự thảo Luật
Trong Dự thảo Luật Đất đai lần này, chúng tôi nhận thấy có rất nhiều vấn đề đã được Ban soạn thảo đánh giá, nhìn nhận trực tiếp, cụ thể cho các trường hợp áp dụng pháp luật. Ví dụ như cơ chế đảm bảo quyền có chỗ ở hợp pháp theo Hiến pháp, việc đấu giá quyền sử dụng đất khi sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để thực hiện dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại, hay cơ chế sử dụng đất sau cổ phần hóa (dự thảo Luật có quy định rất chính xác: Đối với doanh nghiệp nhà nước đã được cổ phần hóa, khi chuyển mục đích sử dụng đất mà khác với phương án sử dụng đất đã được phê duyệt khi cổ phần hóa thì Nhà nước thu hồi đất để đầu tư xây dựng các công trình công cộng hoặc đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất, trừ trường hợp khi cổ phần hóa đã tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp). Đây là những quy định rất cần thiết để giải quyết bất cập và yếu kém trong công tác quản lý nguồn lực đất đai giai đoạn vừa qua.
Dự thảo Luật cũng quy định cụ thể về các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu và không đấu thầu dự án có sử dụng đất. Làm rõ, hạn chế việc áp dụng tùy tiện thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Điều này sẽ góp phần tạo hành lang pháp lý chi tiết để đưa nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế xã hội thông qua (1) chuyển mục đích sử dụng đất và (2) sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất. Nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tạo điều kiện để người sử dụng đất sản xuất, kinh doanh thích ứng linh hoạt hơn trong nền kinh tế thị trường.
Ngoài ra, rất nhiều các trường hợp khác liên quan đến quản lý, sử dụng đất đã được quy định cụ thể, chi tiết trong dự thảo Luật lần này là rất cần thiết, kịp thời, phù hợp với tính chất đặc biệt quan trọng của Luật Đất đai trong cuộc sống.
II. MỘT SỐ ĐIỂM GÓP Ý CỤ THỂ GỬI CƠ QUAN SOẠN THẢO
1. Về các cơ quan thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu tại Điều 15
a) Quy định của Dự thảo Luật:

“Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai thông qua các cơ quan:
1. Quốc hội ban hành luật, nghị quyết về đất đai; quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước; quyết định giải quyết tranh chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.”

b) Các vấn đề cần xem xét thêm:
Quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai của Quốc hội cần bổ sung nội dung liên quan đến thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư. Cụ thể, Điều 30 Luật Đầu tư 2020 quy định:

“Quốc hội chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư sau đây:
1. Dự án đầu tư ảnh hưởng lớn đến môi trường hoặc tiềm ẩn khả năng ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường, bao gồm:
a) Nhà máy điện hạt nhân;
b) Dự án đầu tư có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đầu nguồn, rừng phòng hộ biên giới từ 50 ha trở lên; rừng phòng hộ chắn gió, chắn cát bay và rừng phòng hộ chắn sóng, lấn biển từ 500 ha trở lên; rừng sản xuất từ 1.000 ha trở lên;
2. Dự án đầu tư có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa nước từ 02 vụ trở lên với quy mô từ 500 ha trở lên;
3. Dự án đầu tư có yêu cầu di dân tái định cư từ 20.000 người trở lên ở miền núi, từ 50.000 người trở lên ở vùng khác;
4. Dự án đầu tư có yêu cầu áp dụng cơ chế, chính sách đặc biệt cần được Quốc hội quyết định.”

Do đó cần bổ sung các nội dung này trong Dự thảo Luật Đất đai về quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai của Quốc hội.
c) Đề xuất nội dung Dự thảo:

“Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai thông qua các cơ quan:
1. Quốc hội ban hành luật, nghị quyết về đất đai; quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước; chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đầu tư; quyết định giải quyết tranh chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.”

2. Về trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai tại Điều 19
a) Quy định của Dự thảo Luật:

“1. Bảo đảm quyền tiếp cận của tổ chức, cá nhân đối với hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật.
2. Công bố kịp thời, công khai thông tin thuộc hệ thống thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân, trừ những thông tin thuộc bí mật nhà nước theo quy định của pháp luật.
3. Thông báo quyết định hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai cho tổ chức, cá nhân bị ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp.”

b) Các vấn đề cần xem xét thêm:
Cá nhân tôi nhận thấy nội dung này trong Dự thảo Luật là chưa thỏa đáng, chưa đáp ứng các yêu cầu của xã hội về minh bạch trong quản lý và sử dụng đất đai. Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai, do đó, các quyết định hành chính, văn bản chấp thuận của cấp có thẩm quyền liên quan đến các dự án có sử dụng đất, quyết định trúng đấu thầu, đấu giá, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, phê duyệt tài chính về đất đai phải được công khai rộng rãi, đảm bảo minh bạch trong quản lý, sử dụng đất.
Luật Tiếp cận thông tin 2016 đã quy định:

“Điều 5. Thông tin công dân được tiếp cận
Công dân được tiếp cận thông tin của cơ quan nhà nước, trừ thông tin không được tiếp cận quy định tại Điều 6 của Luật này; được tiếp cận có điều kiện đối với thông tin quy định tại Điều 7 của Luật này.
Điều 6. Thông tin công dân không được tiếp cận
1. Thông tin thuộc bí mật nhà nước, bao gồm những thông tin có nội dung quan trọng thuộc lĩnh vực chính trị, quốc phòng, an ninh quốc gia, đối ngoại, kinh tế, khoa học, công nghệ và các lĩnh vực khác theo quy định của luật.
Khi thông tin thuộc bí mật nhà nước được giải mật thì công dân được tiếp cận theo quy định của Luật này.
2. Thông tin mà nếu để tiếp cận sẽ gây nguy hại đến lợi ích của Nhà nước, ảnh hưởng xấu đến quốc phòng, an ninh quốc gia, quan hệ quốc tế, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng; gây nguy hại đến tính mạng, cuộc sống hoặc tài sản của người khác; thông tin thuộc bí mật công tác; thông tin về cuộc họp nội bộ của cơ quan nhà nước; tài liệu do cơ quan nhà nước soạn thảo cho công việc nội bộ.
Điều 7. Thông tin công dân được tiếp cận có điều kiện
1. Thông tin liên quan đến bí mật kinh doanh được tiếp cận trong trường hợp chủ sở hữu bí mật kinh doanh đó đồng ý.
2. Thông tin liên quan đến bí mật đời sống riêng tư, bí mật cá nhân được tiếp cận trong trường hợp được người đó đồng ý; thông tin liên quan đến bí mật gia đình được tiếp cận trong trường hợp được các thành viên gia đình đồng ý.
3. Trong quá trình thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình, người đứng đầu cơ quan nhà nước quyết định việc cung cấp thông tin liên quan đến bí mật kinh doanh, đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình trong trường hợp cần thiết vì lợi ích công cộng, sức khỏe của cộng đồng theo quy định của luật có liên quan mà không cần có sự đồng ý theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.”

Như vậy, toàn bộ thông tin do nhà nước tạo ra trong quá trình thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai, bao gồm các quyết định hành chính, văn bản chấp thuận của cấp có thẩm quyền liên quan đến các dự án có sử dụng đất, quyết định trúng đấu thầu, đấu giá, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, phê duyệt tài chính về đất đai, báo cáo kết luận thanh tra, kiểm tra, xử phạt phải được công khai rộng rãi, đảm bảo minh bạch trong quản lý, sử dụng đất. Đồng thời, việc công khai cần đảm bảo khả năng tiếp cận tối đa cho người có nhu cầu tiếp cận thông tin.
Trong quá trình thực hiện đề tài trọng điểm cấp nhà nước “Những vấn đề lý luận và thực tiễn về quyền tiếp cận thông tin ở nước ta hiện nay”, chúng tôi đã tổng kết kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới như Cộng hòa Singapore, Liên hiệp Vương Quốc Anh và Bắc Ai Len đều đi đến một kết luận rằng: thông tin càng được công khai bao nhiêu, thì sức ép yêu cầu cung cấp thông tin càng giảm bấy nhiêu, minh bạch tăng đồng nghĩa với khiếu kiện, khiếu nại giảm.
Ở nước ta, Luật Tiếp cận thông tin năm 2016 ra đời đã cụ thể hóa các quy định trong Hiến pháp về quyền tiếp cận thông tin. Đến năm 2021, Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng về đã khẳng định: “Tăng cường công khai, minh bạch, trách nhiệm giải trình” là một trong mười hai định hướng phát triển đất nước giai đoạn 2021 – 2030. Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” cũng tiếp tục khẳng định “Quản lý và sử dụng đất phải bảo đảm lợi ích chung của toàn dân; nhân dân được tạo điều kiện tiếp cận, sử dụng đất công bằng, công khai, hiệu quả và bền vững”; đảm bảo công khai, minh bạch trong quá trình: “giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất…; “bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; “xác định giá đất”; “tài chính về đất đai”…
Do đó, đảm bảo công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình của các cơ quan quản lý nhà nước trong quá trình thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai là cần thiết và phải được nhấn mạnh hàng đầu trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.
c) Đề xuất nội dung Dự thảo:
Bổ sung các khoản 4, 5 vào Điều 19 Dự thảo Luật về Trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai như sau:

“4. Toàn bộ thông tin do nhà nước tạo ra trong quá trình thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai, bao gồm các quyết định hành chính, văn bản chấp thuận của cấp có thẩm quyền liên quan đến các dự án có sử dụng đất, quyết định trúng đấu thầu, đấu giá, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, phê duyệt tài chính về đất đai, báo cáo kết luận thanh tra, kiểm tra, xử phạt phải được công khai rộng rãi, đảm bảo minh bạch trong quản lý, sử dụng đất. Ngoài các hình thức công khai khác theo pháp luật về tiếp cận thông tin, cơ quan ban hành phải công khai trên trang thông tin điện tử của cơ quan đó.
5. Trong quá trình thực thi chính sách, pháp luật về đất đai, các cơ quan có thẩm quyền phải đảm bảo công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình các thông tin do mình tạo ra theo phân công, phân cấp.”

3. Về các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất tại Điều 125
a) Quy định của Dự thảo Luật:

Nhà nước giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với các trường hợp sau: “3. Người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất thuộc quy định tại Điều 121 của Luật này”.

b) Các vấn đề cần xem xét thêm:
Nếu Dự thảo như vậy sẽ xảy ra trường hợp dẫn đến không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất (hoặc nhầm lẫn trong áp dụng Luật) khi: (1) chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, (2) chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở, (3) Chuyển sang đất thương mại, dịch vụ đối với các loại đất: đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Các trường hợp này xung đột với Điều 126, 127 của Dự thảo Luật và Quy định của Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở.
c) Đề xuất nội dung Dự thảo:
Theo tôi, Dự thảo nên bỏ mục này, hoặc phải ghi rõ: “Người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất thuộc quy định tại Điều 121 của Luật này trừ trường hợp sử dụng đất tại đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị, dự án có xây dựng nhà ở thương mại”.
4. Về Đấu giá quyền sử dụng đất tại Điều 126
a) Quy định của Dự thảo Luật:

“2. Đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện sau đây:
a) Có trong kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt;
d) Phải có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn;
đ) Đất đã được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”.

b) Các vấn đề cần xem xét thêm và đề xuất nội dung dự thảo:
b.1. Thứ nhất:
Điểm b, khoản 2 nêu: Phải có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn. Theo tôi cần xem lại câu từ, vì trong pháp luật đất đai không có “quy hoạch chi tiết 1/500”. Pháp luật về xây dựng, quy hoạch thì gọi là “Quy hoạch chi tiết xây dựng” của Dự án. Mặt khác, một số dự án có thể chỉ cần lập Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 làm cơ sở lập dự án đầu tư xây dựng và cấp giấy phép xây dựng (ví dụ như Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn theo Điều 31 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020). Và cơ quan có thẩm quyền cũng không “lựa chọn”, mà là “phê duyệt”.
Do đó Đề xuất nội dung Dự thảo: điểm d, khoản 2 Điều 126 sửa lại là: “d) Phải có quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”.
b.2. Thứ hai:
Thực tế cho thấy nhiều địa phương cho rằng vì không đảm bảo các điều kiện nêu trên nên không tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất mà chuyển qua hình thức giao đất, cho thuê đất khác.
Theo tôi điều này là không đúng nguyên tắc, vì tại Điều 14 của dự thảo luật có khẳng định Quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai bao gồm: “Quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân bổ và khoanh vùng đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu; Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất”.
Khoản 5 Điều 126 về trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện cũng quy định: “Hàng năm phải công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên Cổng thông tin đấu giá quyền sử dụng đất quốc gia, Cổng thông tin của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Lập, tổ chức thực hiện phương án thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật này; Tổ chức lập, tổ chức thực hiện phương án đấu giá quyền sử dụng đất”.
Do đó Đề xuất nội dung Dự thảo: Nội dung khoản 2 Điều 126 cần bổ sung nội dung sau: “Nhà nước có kế hoạch và trách nhiệm thực hiện các điều kiện nêu trên để đưa đất ra đấu giá; nếu Nhà nước chưa có điều kiện, nguồn lực để bồi thường, giải phóng mặt bằng đảm bảo các điều kiện nêu trên thì cấp có thẩm quyền xem xét tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, không được chuyển sang hình thức giao đất, cho thuê đất khác”.
5. Về sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất tại Điều 128
a) Quy định của Dự thảo Luật:

“1. Các trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất, bao gồm:
c) Thỏa thuận về quyền sử dụng đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn.
2. Các điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều này bao gồm:
a) Việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 77, khoản 1 Điều 78 của Luật này của Luật này;
b) Chủ đầu tư đủ điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 122 của Luật này.
4. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều này, cụ thể như sau:
b) Trường hợp trong khu vực đất thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều này có diện tích đất do Nhà nước quản lý thì diện tích đất do Nhà nước quản lý được đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án và được Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê cho nhà đầu tư thực hiện dự án không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không phải đấu thầu dự án có sử dụng đất;”

b) Các vấn đề cần xem xét thêm:
– Đối với Điểm c Khoản 1 Điều 128: cần cụ thể hóa phạm vi “và các loại đất không phải là đất ở”. Hiện nay chúng ta có Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 có quy định việc giao chủ đầu tư không phải đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư hoặc đấu giá quyền sử dụng đất nếu Chủ đầu tư “Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”. Vậy, Luật Đất đai cần làm rõ “các loại đất khác”, “các loại đất không phải là đất ở” ở đây gồm những loại nào, tỷ lệ loại đất này so với đất ở đã có là bao nhiêu?
– Đối với điểm b Khoản 4 Điều 128: Cần cụ thể hóa số lượng/tỷ lệ “diện tích đất do Nhà nước quản lý” là bao nhiêu m2, bao nhiêu % so với đất ở hay các loại đất khác? Giả sử chủ đầu tư lập dự án 10ha, nhưng chỉ có quyền sử dụng đất 1ha, còn 9ha là đất do nhà nước quản lý, thì có được không?
c) Đề xuất nội dung Dự thảo:
Vấn đề này Luật Đất đai cần quy định chi tiết, hoặc quy định nguyên tắc và giao cho Chính phủ quy định chi tiết điều này. Tránh việc không dám áp dụng hoặc áp dụng tùy tiện ở các địa phương. Nếu giao cho mỗi địa phương ban hành tiêu chí thì Luật cần phải quy định rõ.
Gần đây, Hà Nội có ban hành Quyết định 22/2022/QĐ-UBND về việc sửa đổi, bổ sung một số điều về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội. Trong đó quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ thửa đất để tách thành dự án độc lập hoặc cho phép gộp vào dự án để giao đất, cho thuê đất (thửa đất không có cạnh giáp đường 10-20m, diện tích nhỏ hơn 200-400m, dưới 10% tổng diện tích dự án).
6. Về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Điều 144
a) Quy định của Dự thảo Luật:
Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: “3. Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất; đất nhận khoán, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”.
b) Các vấn đề cần xem xét thêm và đề xuất nội dung dự thảo:
Cần cụ thể hóa các loại hình “xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng”, loại hình nào được cấp giấy chứng nhận khi thuê, thuê lại đất.
Thực tế xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng có rất nhiều loại: khu đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu đô thị – dịch vụ, khu du lịch, trung tâm phân phối hàng hóa, khu kho ngoại quan, hạ tầng cảng hàng không, bến cảng…
Hiện nay, đối với khu đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao thì Luật Đất đai 2013 và Dự thảo Luật đã quy định được phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với người mua nhà hoặc nhà đầu tư thứ phát. Tuy nhiên đối với khu đô thị – dịch vụ, khu du lịch, trung tâm phân phối hàng hóa, khu kho ngoại quan, hạ tầng cảng hàng không, bến cảng… thì vẫn còn nhiều tranh cãi và nhu cầu thực tế rất lớn. Do đó Ban soạn thảo cần cân nhắc, đánh giá thêm vấn đề này, đưa ra phương án để cơ quan có thẩm quyền lựa chọn.
7. Một số nội dung khác đề nghị Ban soạn thảo xem xét thêm:
Do thời gian nghiên cứu ít nên một số nội dung khác chưa có đánh giá cụ thể nên trước mắt kiến nghị Ban soạn thảo xem xét thêm một số vấn đề sau:
– Tinh giản thủ tục khi chuyển mục đích sử dụng đất trong cùng nhóm đất, đảm bảo quyền tự do kinh doanh, sản xuất của tổ chức, cá nhân để thể hiện quyền chủ động trong sản xuất, kinh doanh.
– Đánh giá thêm về các trường hợp được phép nộp tiền sử dụng đất một lần: liệu có nên giới hạn các trường hợp như dự thảo hiện nay hay không?
Trân trọng cảm ơn Ban tổ chức Hội thảo và rất mong các ý kiến, kiến nghị nêu trên sẽ được chuyển tới Ban soạn thảo để xem xét.
(Bài viết thể hiện quan điểm và kinh nghiệm cá nhân trong quá trình nghiên cứu, đánh giá, phản biện về đất đai của cá nhân người viết; các nội dung được góp ý này không mang tính quy chụp hoặc phản ánh sai phạm. Một số vấn đề có thể chứa đựng thông tin chưa đúng, chưa đầy đủ do nhận thức còn hạn chế nên rất mong nhận được ý kiến góp ý, phản hồi của các chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý).